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新房二手房輪動效應顯現

作者: 編輯:瞿浩然 來源:大慶網 發布時間:2019-07-31 17:10:22
 

  北京近日迎來高溫酷暑天氣,與此相反,已拉開序幕的下半年樓市未出現“炙烤”,甚至在新房、二手房的“輪動效應”下,還將出現進一步降溫。

  這種“輪動效應”就體現在,首先是限競房分流二手房,然后是二手房的流通性下降會反制新房成交。整體看來,形成了新房、二手房成交總量近期走低的局面。

  限競房分流二手房成交

  一直以來,新房和二手房市場之間的關系非常微妙,不是單純的正向關系,也不是簡單的此消彼長。今年以來,二者之間“互推”與“互斥”的關系就反映在了北京市場中。

  上半年,限競房供應相比此前成倍增加,尤其是具有高品質、戶型較佳的房源現身市場,在出售價格被控制在一定水平的情況下,限競房市場迎來“大豐收”。

  此種狀況明顯分流了二手房市場。數據顯示,2019年上半年,北京新建住宅市場成交1.63萬套,成交金額達到了1227.22億元,成交均價為54809元/平方米。不論是成交量還是成交價,均創3年來同期的最高值。

  限競房作為北京樓市供應的主力,自然也是樓市成交的主流。從上半年成交數據看,限競房共成交了9283套,約占新建住宅成交的57%;成交金額478億元,約占新建住宅成交的39%。

  受此影響二手市場迎來新低。據北京中原數據統計,上半年北京二手住宅共成交72603套,成交面積636.36萬平米,可以說是從2015年至今的5年時間里,二手房市場上半年成交量的最低點。

  “從開始攢購房資格那天起,就想著買一套二手房。一是由于新房大多建在遠郊區,上下班通勤不方便;一是由于新房大多戶型較大。而二手房可以考慮更接近城區的位置,并且有一些小戶型的選擇,在教育、商業等生活配套上,也比較齊全。”市民齊先生說,這是他之前的想法,不過他最近出手買了一套限競房。

  讓齊先生改變想法的是,限競房中有大量90平方米以下的小戶型,而且價格與周邊二手房相比具有優勢。尤其是今年限競房供應量增多,不乏一些臨近軌道交通的優質項目,讓一些原本買二手房的購房人轉向新房。

   二手房降溫“反作用”新房市場

  越來越多的購房者涌入新房市場,讓二手房成交下降的同時,二手房也在反作用著新房市場。

  合碩機構首席分析師郭毅表示,當前二手房降溫比較明顯,新房又有賴于客戶“賣舊買新”騰挪資金與資格,二手房的轉化流通功能減弱,舊房賣不掉,或賣不到購房者的心理預期價格,就會對下一步的新房置業形成不利的影響。隨著二手市場的成交下滑,下半年新房市場的銷量也可能會停止上漲,并逐步有所下行。

  公開數據也佐證了這一觀點,今年3月樓市小陽春過后,北京新房、二手房的成交數據紛紛出現下滑,成交總量自然也是下降趨勢。在成交高峰的3、4月份,新房、二手房成交總量在1.9萬套左右,5月約為1.8萬套,6月下滑到約1.7萬套。

  對于新房與二手房互相作用,貝殼研究院早有研究。“房地產行業的全流通時代已經到來,新房、二手房、租賃三個市場的聯動越來越強,它們之間不再孤立分割,而是互生互聯的交互關系。三個市場之間交互的方式、時機與動能決定了房地產市場運行的總體效果。”2018年底貝殼研究院發布的年度報告顯示。

  舉例來說,新房產品線的豐富程度有助于降低房價。貝殼研究院認為,如果新房市場的供給結構合理,產品線豐富,給年輕人的選擇更多,第一次購房的年輕人可以更多地選擇新房滿足首次置業需求,從而使得交易乘數更低。反之,如果新房市場不能為首次置業的年輕人提供適合的產品時,他們不得不選擇總價低的二手房,這會導致二手房過度承壓,也使得交易乘數過大,房價短期內容易快速上漲。

  第一太平:商品住宅

  供應結構合理有序

  第一太平戴維斯研究結果顯示,2019年二季度,商品住宅銷售市場較2018年同期有明顯反彈,其中一手普通住宅市場繼續保持穩定的供應量,新增面積達125.75萬平方米,同比上漲18.3%;一手普通住宅成交面積為197.96萬平方米,同比上升110%。全市商品住宅供應結構合理有序,已形成了包括共有產權住房、限競房、純商品住房在內的多元化供應體系,有效保障購房者不同層面的購房需求。

  展望2019年下半年的市場走勢,房地產市場整體仍然面臨諸多挑戰與壓力。住宅市場方面,上半年流動性釋放下的開發商融資及購房者意愿都有顯著改善,但是如若下半年住宅市場出現房價反彈的情況,預計監管者將會采取進一步的措施抑制過熱的市場,近期對于房地產信托的監管和約束即是例證。

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